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Comprar piso y la reforma financiera
Pisos en Construcción
Días atrás los periódicos, telediarios, foros, ardían con la nueva reforma financiera aprobada por el gobierno y en cómo esta afectará a la compra de pisos.
En toda la maraña de comentarios y opiniones, nadie se ha parado a preguntar la opinión de los profesionales que saben de la compra de pisos. Quién mejor para hablar de comprar piso que aquellas personas que han hecho de la venta de pisos y de la construcción de viviendas su forma de vida, los promotores de viviendas.
La asociación de promotores y constructores de España emitió un comunicado, que como era de esperar no fue escuchado por casi nadie, porque en realidad, nadie quiere saber la verdadera opinión de los expertos en la compra y venta de viviendas.
El documento es muy clarificador del sentir de la profesión. El espíritu del documento es compartido por la mayoría de profesionales del sector de la construcción, o por lo menos por los profesionales que se dedican a la venta de pisos y la construcción en Zamora y Valladolid que es nuestra zona de trabajo. El espíritu se podría sintetizar en estos puntos:
- La reforma financiera tiende a situar al sector de la construcción de viviendas de este país como un problema, y los profesionales del sector entendemos que somos parte de la solución.
-Los profesionales del sector de la construcción entendemos que el sector financiero debe ser saneado, pero este saneamiento no debería ser pagando un precio tan alto por el sector de la construcción, que lleve a éste a la práctica desaparición. Extremo que hoy está ocurriendo, habiéndose convertido las grúas en un elemento en peligro de vías de extinción.
-Este saneamiento no garantiza ni a corto ni a largo plazo el aumento del crédito a las familias para que puedan adquirir una casa , ni tampoco créditos a las empresas de construcción para que acometan nuevas promociones de viviendas, aunque estas fuesen para dedicarlas al alquiler.
-Está bien que los bancos provisionen sus activos dudosos, para despejar de esta manera las dudas del sector financiero, pero no creemos que este ajuste sea valorando a precios de ganga todos los activos inmobiliarios de las entidades, provocando un efecto dominó en todo el sector. Hay que trabajar parar llegar a tasaciones razonables acorde con la realidad, pero no desvirtuando esta para que algunos inversionistas oportunistas se puedan adjudicar a precio de saldo los activos inmobiliarios de personas necesitadas y de empresas constructoras con larga trayectoria y raigambre en la comunidad.
-El precio de la vivienda no puede ser fijado por un decreto ley de un partido que se dice liberal, sino por el mercado. Pero un verdadero mercado libre con acceso al crédito por parte de las familias. En la actualidad el crédito está estrangulado y al mismo sólo pueden acceder ciertas corporaciones privilegiadas, las cuales pretenden hacerse con el mercado y expulsar del mismo a todos las pequeñas y medianas empresa generadoras de puestos de trabajo y riqueza en su entorno.
Una vez que estas empresa pequeñas y medianas hayan desaparecido, las grandes impondrán su ley, y nada nos hace pensar que el interés de esas grandes corporaciones coincidan con el sentir de las familias de este país.
Pisos en venta -construcción en Zamora
Pisos en Toro: Financiación a medida
Compar un piso en Toro nunca fue tan fácil, ¿ cuáles son los requisitos?:
El primero y más importante es tener ganas de lanzarse a una vida independiente, ganas de salir de la zona de confort en la que uno está en casa de los padres. Hay que tener ganas e iniciativa para salir de la vera de los padres y comenzar un nuevo camino.
El segundo paso y una vez que nos hemos decidido emancipar y queremos una nueva vida en Toro, es ver la vivienda que mejor encaja en nuestros gustos y en nuestra economía, y aquí desde Hergumar os podemos echar una mano, ¿cómo?, de dos maneras.
En cuanto a la vivienda, llevamos ya más de 10 años en Toro construyendo hogares, por lo que nuestra reputación y saber hacer están suficientemente demostrados, pero así y todo estamos continuamente aprendiendo e investigando sobre nuevos materiales, tendencias, etc.
¿ Y la parte económica, cómo financio la compra de la vivienda?. En Hergumar, si tienes menos de 35 años, ese problema lo tienes arreglado. Si tienes 3.000 €, te financiamos el 100% de la compra de la vivienda incluido el IVA, es decir, te financiamos todo y a un tipo de interés y condiciones excepcionales. Estarás pensando en que te pediremos miles de requisitos y papeles, pero no, te pediremos el contrato de trabajo, la nómina, y declaración de IRPF si la haces, y en 48 horas puedes tener todo hecho.
Por ejemplo, un piso de 2 dormitorios con baño, salón, garaje, trastero, suelos en parquet, puertas de diseño, armario empotrado,.. a estrenar, pagaría en los próximos 25 años unos 310 € al mes.
Sí ha leído bien, tan sólo 310 € al mes.
Si no sales de la zona de confort es porque no quieres.
Piso de 2 dormitorios por 310€ al mes
Comprar piso para alquilar
Comprar un piso para invertir y sacar una rentabilidad de él, es sin duda una muy buena opción en estos momentos. Esto ya lo comenté en el blog ¿invertir en la compra de un piso?, pero es que desde ese momento hasta hoy se ha aprobado la reforma de la ley de enjuiciamiento civil.
Sin entrar en el fondo de la cuestión ( si alguien quiere verlo en más profundidad, visite pensamientocrítico), vamos a ver de que manera incide en la inversión en vivienda esta reforma.
- Afecta sobre todo a la mejora jurídica en los impagos de alquileres. Según la reciente reforma, en los casos en que un inquilino no pague la cuota de alquiler, el juicio de reclamación de las cantidades adeudadas se asimila a un juicio monitorio, mucho más abreviado que el tradicional.
Además el secretario judicial fijará de forma automática la fecha del juicio verbal y la del desahucio, de tal manera que si el moroso no acude a la llamada del secretario, el desahucio se produce de forma automática, sin tener que acudir a un nuevo juicio.
Es decir en un mismo acto la reclamación contra el moroso quedará sentenciada y con fecha de desahucio, en un par de semanas desde que se presenta la demanda en el juzgado. De esta forma se combate la morosidad en los contratos de alquiler y se mejoran las expectativas del arrendamiento.
Si baja la morosidad de los contratos de alquiler, automáticamente aumenta la rentabilidad y el alquiler se convierte en una buena forma de rentabilizar la inversión inmobiliaria.
Si además de lo anterior tenemos:
- Bajada del precio de la vivienda, la cual según todos los analistas se encuentra en uno de los momentos más bajos de toda su evolución histórica. Es un hecho constatado que en un período no muy largo el precio de la vivienda comenzará rebotar al alza. Siempre es mejor comprar cuando está barato que cuando está caro.
- Reducción del IVA al 4%. Esta reducción sólo opera para las viviendas nuevas y hasta el 31 de diciembre de este año.
La conclusión es sencilla. ¿comprar ahora o dentro de un año?
¿Invertir en la compra de un piso?
¿Comprar piso?
En los últimos meses son muchas las personas que nos preguntan sobre la mejor opción de invertir. En concreto nos preguntan por la opción de invertir en la compra de un piso en Zamora o comprar piso en Toro, o incluso comprar un adosado en Valladolid.
Naturalmente esta pregunta lleva trampa asociada y lo que realmente quieren que les conteste, es que les diga cosas como ” esto está fatal”, “no inviertas en pisos,etc,etc”.
Pero esta no es mi respuesta. Como no quiero entrar en un tedioso debate les digo que pueden hacer tres cosas:
1-Invertir en un plazo fijo que como mucho le dará una rentabilidad un poco superior a la inflacción. Eso sí, si descontamos el 21% de los beneficios que hay que pagar a Hacienda, quizá la cuenta no salga.
2-Invertir en bolsa. Pero en bolsa nadie sabe invertir, incluido los que viven de ella, porque si así fuera estarían todos jubilados disfrutando de sus ganancias en el Caribe y no estresados como están. Es más, antes que invertir en bolsa yo recomiendo invertir en alguna casa de apuestas, la probabilidad de ganar es la misma que en la bolsa, pero por lo menos disfrutará con la adrenalina de las carreras de caballos o con una apasionante tarde de domingo futbolera.
3-Invertir en la compra de un piso. Sí, he dicho comprar un piso. Y si encima Ud no tiene piso en propiedad, ni se lo piense. Hay que recordar el axioma de comprar cuando está barato y vender cuando sube. Ahora está barato, pero es que además los costes asociados a la construcción están subiendo. ¿ Cómo se entiende esto?, porque las materias primas de la construcción están íntimamente relacionadas con el petróleo y con este al alza, todos los precios suben. Por otro lado los convenios de la construcción recogen subidas de salarios que como mínimo garanticen la inflacción.
Además el nuevo código técnico pensado para épocas de precios al alza, incluye una serie de conductas en la construcción que incrementan de salida las viviendas en un 5%.
Con el coste de materias primas y de salarios al alza, la única variable que queda es el precio del suelo.
La producción de suelo urbano es cara y a largo plazo, por tanto ahora mismo ninguna empresa está en condiciones de afrontar un desarrollo urbanístico. Por tanto los únicos suelos donde construir son los ya urbanos.
Y estos suelos urbanos fueron comprados en una época de bonanza económica y a unos precios excesivamente altos, es decir, no hay margen de maniobra para abaratar el coste del mismo.
Con todo lo anterior se deduce que en el futuro las nuevas construcciones saldrán a precios más caros que las actuales, por tanto ¿ cuándo es mejor comprar, hoy o mañana?.
Deducción de vivienda habitual
Pisos en Zamora en construcción
Comprar un piso en Zamora, comprar un adosado en Valladolid o en cualquier provincia de Castilla y León va a traer muchas ventajas.
El anteproyecto de Ley de medidas fiscales y financieras conptempla una deducción del 7,5% sobre el tramo autonómico del IRPF durante los cinco primeros años sobre una base de 9.015 €.
De esta manera la Junta de Castilla y León rompe la baraja inmobiliaria y constructora, dando incentivos a los compradores, reactivando de esta manera la demanda de viviendas.
Esta deducción del 7,5% se une a la rebaja del IVA a la mitad, quedando en el 4%.
Esta no es la única medida en materia económica del gobierno de castilla y León. Los beneficios fiscales se elevan a 50 medidas de corte económico.
Se mantienen las deducciones por obras y reformas fijada en el 15% de las cantidades invertidas en dichas obras.
Sin duda son buenas noticias para la compra de piso, esperando que de esta manera el mercado de la vivienda termine de despegar.
Comprar piso en Zamora
A la hora de comprar piso en Zamora cualquier persona que esté interesado se plantea varias cuestiones.
La primera: ¿ Es el mejor momento de comprar un piso en Zamora?. Sin dudarlo sí es un buen momento de aprovecharse de las oportunidades que existen en el mercado. Históricamente la inversión en vivienda siempre ha sido un valor seguro y como todo valor seguro con una baja rentabilidad. Estos años lo que ha ocurrido es que la vivienda siendo un valor seguro, su rentabilidad se disparó a porcentajes de escándalo con revalorizaciones del 15 y el 20 % anual. En economía siempre se estudió que un valor seguro debería tener poca rentabilidad y a un valor volátil o inseguro debería exigírsele alta rentabilidad, como por ejemplo a la las acciones que cotizan en bolsa.Ahora que los precios se han estabilizado en los valores que existían previos a la burbuja, con precios similares a los del 2.003 y 2.004, la vivienda vuelve a ser un valor seguro, como siempre lo fue; y la rentabilidad se fijará en porcentajes levemente superiores al IPC.
La segunda: Compro un piso en Zamora, ¿ Acabado o en construcción?. Depende de las necesidades de cada cual, pero si puede esperar lo mejor es comprar en construcción. Las viviendas que en estos momentos se están ejecutando cumplen el nuevo código técnico de la Edificación. Este código es muchísimo más exigente que los anteriores, mejora la calidad de los pisos. Y lo hace en aspectos en los cuales los propietarios hace tiempo que lo estaban reclamando. Mejora aspectos de aislamiento térmico del edifico, mejora en la eficiencia en los consumos, los edificios son más ecológicos, menos agresivos al medioambiente, se exige una reutilización de todos los materiales de la obra y el nuevo código mejora el aislamiento acústico de las viviendas.
Es decir, comprando una vivienda en construcción contribuye al medio ambiente y además está comprando una vivienda de mejor calidad estructural que cualquiera de las que ya estén construidas.
La tercera: Bien compro un piso en construcción, ¿ quién me garantiza las cantidades entregadas?. Por ley todas las cantidaes entregadas a cuenta están respaldadas por un aval, que garantizan al cliente que en caso de no cumplirse los plazos de ejecución de su vivienda, recupera el dinero entregado más un interés.
La cuarta: He decidido comprar un piso en construcción, ¿ pero tengo alguna ventaja adicional?. Sí, sin duda. Hay que tener en cuenta que si compra en construcción, podrá optar a personalizar su vivienda. Por ejemplo en el caso de nuestra promoción en Zamora en Puente de Hierro 3ª fase, se le están dando diferentes opciones de acabados a los clientes. Se les ofrece la opción de personalizar los baños y aseos, pudiendo escoger entre diferentes tendencias en decoración.
Se permite añadir enchufes, colocar más armarios de los que ya vienen instalados, escoger entre diferentes tipos de puertas, diferentes acabados de armarios, distintos tipos de parquet, etc.
La filosofía es, sino existen 2 personas iguales, ¿ por qué nuestras viviendas tienen que ser iguales?. La vivienda se debe adaptar al cliente no al revés.
Pisos en propiedad
Un piso en propiedad se convirtió a partir del desarrollismo de los años 60 del siglo XX en la gran aspiración de las clases medias de este país. una generación entera había crecido en la penuria de la posguerra, así que el poder acceder a una vivienda en propiedad daba una garantía de estabilidad y de refugio para tiempos venideros.
Esta generación no quería volver a ser zarandeada por los acontecimientos que vinieran más adelante, y la propiedad del piso se convierte de esta manera en un referente de prosperidad y seguridad. Además la compra de un piso en propiedad se convierte en una forma de ahorro.
El nuevo propietario accede a ese ideal de clase media, y ese ahorro le servirá de garantía a un futuro incierto. Y en el mejor de los casos si ese ahorro no hay que utilizarlo, es decir, no es necesario con su venta hacer frente a algún gran imprevisto, esa vivienda se convierte en la herencia que transmitir a sus hijos; consiguiendo de esta forma ese ideal de la clase media de poder decir que nuestros hijos vivirán mejor que sus padres, entre otras cosas gracias a esa renta que les hemos podido transmitir.
En estos momentos de turbulencias económicas en los mercados no estaría de más recordar el valor refugio que es la la compra de un piso. La inversión en bolsa, otrora reservada para grandes financieros, se ha convertido hoy en un referente más de la clase media a la hora de invertir. Son muchos los hijos de aquellos nuevos propietarios de pisos de los años 60 que se han convertido hoy en inversores de la bolsa, y con la paradoja que muchos de ellos no tienen piso en propiedad. En el artículo que publiqué, titulado “incremento de precios” el día 15 de enero de este año , ya comparaba la rentabilidad de la compra de un piso con la rentabilidad en bolsa, dando como resultado que la rentabilidad media de una vivienda comprada hace 25 años y vendida ahora sería del 8,5%, y ello teniendo en cuenta la bajada de entorno a un 30% del precio de las mismas en los últimos tres años.
Pero esta comparación con la inversión en bolsa es insultante. Si se compara la inversión en bolsa, es difícil encontrar algún activo con esa revalorización, y lo que es aún peor, después de 25 años algunas de las empresas cotizadas en bolsa han desaparecido con la consiguiente pérdida de valor para sus accionistas.
Si además, aunque de forma transitoria, el IVA baja al 4% el precio final baja con lo que la rentabiliad de la compra de vivienda aumenta. Buen momento por tanto para aprovecharse con las oportunidaes que existen en el mercado.
Por todo ello creo que debemos aprender de nuestros padres, aquella generación del 60, que en el fondo no lo hizo tan mal, generó seguridad y prosperidad.
La venta de pisos en Valladolid
¿ Cuál será la evolución de la venta de pisos en Valladolid y por ende en el resto de la comunidad en este año?.
Aunque toda la información que nos llega parece bastante negativa en cuanto a la evolución de la venta de pisos y el stock de los mismos , un análisis pormenorizado de los datos de la evolución de la venta de pisos y de su precio puede darnos un poco de luz.
Según se ha indicado recientemente en los medios de comunicación el stock de viviendas en la ciudad de Valladolid estaría situada en unas 8.o17 viviendas. Cantidad que a todas luces se parece a la subida de un puerto de montaña por un aficionado al ciclismo.
Por otro lado si acudimos a las notas de prensa que regularmente publica el INE en referencia a la compraventa de viviendas, esta encadena meses de atonía y de ventas inferiores al mes anterior. En concreto en el mes de mayo de 2.011 según el Instituto Nacional de Estadística, las ventas de pisos nuevos en Valladolid fueron de 732 viviendas. Mes que según el INE fue desastroso desde el punto de vista de la compravente de pisos.
Si extrapolamos este dato de 732 pisos nuevos vendidos y lo multiplicamos por 12 meses, nos da la cifra hipotética de 8.784 pisos nuevos vendidos en un año.
¿ Cuál era el stock de vivienda nueva en Valladolid?, 8.017, es decir que teniendo en cuenta que prácticamente no se finalizan pisos nuevos y que los que se venden son los del stock acumulado, podemos asisitir a la paradoja de que en año y medio en vez de hablar de stock de viviendas estemos hablando de escasez de las mismas y por tanto de inflacción en el precio de la vivienda.
Ocurrirá que en lugar de subir un puerto de montaña por un aficionado al ciclismo en realidad ese puerto lo está subiendo un Indurain de la bici. Pero sin que ni él mismo sepa que es un Indurain.
Si a todos estos datos le sumamos la bajada del IVA del 4% en la vivienda nueva, lo cual acelerará la decisión de compra de aquí a final de año, nos puede dar un panorama alentador de cara al próximo año.
Por tanto la venta de pisos en Valladolid ha pasado su peor momento tras 4 años de atonía, y ahora por fin se puede dcir que repunta para salir definitivamente.
Es por tanto momento de fijarse en las oportunidades que existen en el mercado inmobiliario de la ciudad y aprovecharse de ellas, el próximo año puede ser demasiado tarde.
Pisos en Zamora
La promoción de 33 pisos, garajes y trasteros que Hergumar está ejecutando en Zamora, en concreto en el barrio de Pinilla, ha finalizado su fase de estructura.
Hasta ahora veníamos diciendo que los pisos que en Zamora construye Hergumar, crecían y crecían como un niño pequeño. Pero a partir de ahora ya no lo veremos crecer. El miércoles pasado 24 de agosto se finalizó el último forjado del edifico que es además el techo de la última planta del mismo. Con ello la fase de cimentación y estructura se da por finalizada.
Hasta este momento este edifico de pisos, ha completado su esqueleto, el cual va a susutentar todo el complejo entramado de cables, tuberías, cemento, etc, que dará forma a las futuras viviendas.
En cambio de ahora en adelante veremos primero como se cierra la fachada del edificio, que sería como la piel de una persona. Para posteriormente ir montando toda la red interna de los pisos que harán posible la vida en los mismos.
Lo dicho el difico avanza a buen ritmo y sobre todo con la garantía de lo bien hecho, que Hergumar siempre da a todas las promociones en las que participa.
El IVA de los pisos, baja un 4%
En el consejo de ministros del día 19 de agosto se ha aprobado la rebaja del IVA del 8% al 4%, lo que supone un descuento del 4% en el precio final de una vivienda nueva.
Sin duda es una buena medida, pero el problema es que esta medida es temporal, la medida finaliza el 31 de diciembre de este año, por lo que quien quiera beneficiarse de la misma tendrá que adquirir la vivienda nueva en este año.
Surgen varios interrogantes, que son:
1-¿ Qué ocurre si he comprado o voy a comprar una vivienda en construcción, la cual me la van a entregar después del 31 de diciembre de este año?.
En este caso todas las cantidades a cuenta que entregue durante este semestre irán al 4% de IVA, y las que entregue en 2.012 irán al 8%. Por tanto, en este caso la mejor opción es adelantar el pago a la empresa promotora de viviendas de todo el dinero que podamos, y de esta manera, de todas las cantidades entregadas a cuenta nos ahorramos un 4%.
Este es el caso de nuestra promoción de viviendas en Zamora
2-¿ Qué ocurre si he comprado una vivienda en construcción, que me entregan este semestre?
En este caso las cantidades ya pagadas lo han sido al 8% de IVA, pero las que se paguen este semestre, incluida la subrogación del IVA van al 4%.
Esto nos ocurre en la promoción de viviendas de VPO que estamos ejecutando en Toro
3-¿ Qué ocurre si compro una vivienda nueva ya finalizada?
La compra va al 4% de la totalidad del precio, pero debe asegurarse que la venta está gravada con IVA, puede ocurrir, sobre todo en viviendas que han sido embargadas por bancos, que la operación esté sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales y no esté gravada con IVA. Es decir aunque la vivienda es nueva a efectos fiscales ya se considera segunda transmisión.
Los últimos adosados que tenemos en venta en Valladolid se benefician de este ahorro, y así el ahorro en la compra de un adosado es de 8.000€
4-¿Qué ocurre si compro una vivienda usada?
Las viviendas usadas no están gravadas con el IVA, sino con el impuesto de transmisiones patrimoniales, y este no ha variado. Por tanto no tiene el descuento del 4%
